Σε μετωπική εξελίσσεται η σύγκρουση δημάρχων με το υπουργείο Περιβάλλοντος για τα bonus ύψους του οικοδομικού κανονισμού. Μετά τον δήμαρχο Αλίμου και ο Δήμος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης έδωσε εντολή στην πολεοδομία του να μην εκδίδει οικοδομικές άδειες που κάνουν χρήση των ευνοϊκών για τη δόμηση διατάξεων, καθώς διαπιστώνει τη σταδιακή αλλοίωση της φυσιογνωμίας της περιοχής με την ανέγερση πλήθους κτιρίων που είναι έως και δύο ορόφους ψηλότερα από τα υπόλοιπα. Στην υπόθεση έχει παρέμβει και η Κεντρική Ενωση Δήμων Ελλάδας, ζητώντας την αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών μέχρι να αποφανθεί η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας (στην οποία έχει παραπεμφθεί λόγω σοβαρότητας το ζήτημα).
Χθες ο δήμαρχος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης Γρηγόρης Κωνσταντέλλος έδωσε εντολή στην υπηρεσία δόμησης να σταματήσει να εκδίδει οικοδομικές άδειες για κτίρια που χρησιμοποιούν κάποιο από τα κίνητρα του νέου οικοδομικού κανονισμού (ΝΟΚ) για την αύξηση του ύψους τους. Ο δήμαρχος μάλιστα χρησιμοποίησε τη λεγόμενη διαδικασία τού «εντέλλεσθε», δηλαδή ανέλαβε προσωπικά την ευθύνη, ζητώντας από την πολεοδομία να μην εκδίδει προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών ή βεβαιώσεις όρων δόμησης (ένας έμμεσος τρόπος να «μπλοκαριστεί» η διαδικασία αφού, έπειτα από έτη πιέσεων των μηχανικών, οι οικοδομικές άδειες εκδίδονται σήμερα αυτοματοποιημένα και σχεδόν χωρίς κανέναν έλεγχο).
«Οπως αναφέρει και η απόφαση του δημοτικού μας συμβουλίου, είναι πολιτικά απαράδεκτο στον βωμό της υπερδόμησης και του ευκαιριακού κέρδους να υπονομεύεται το πολεοδομικό κεκτημένο των τριών δημοτικών ενοτήτων του δήμου μας και να οδηγούνται με μαθηματική ακρίβεια πόλεις καλοφτιαγμένες και προστατευμένες τα τελευταία 70 χρόνια, σε τσιμεντοποίηση και τελικά απαξίωση», υποστηρίζει ο κ. Κωνσταντέλλος.
«Τα ύψη των κτιρίων στην περιοχή μας καθορίζονται από έξι προεδρικά διατάγματα. Ξεκινούν από 7,5 μέτρα σε κάποιες ενότητες και φθάνουν κατ’ ανώτατο τα 14 μέτρα, δηλαδή τους τέσσερις ορόφους. Από έρευνα που πραγματοποιήσαμε στην περιοχή μας προκύπτει ότι 61,5% των νέων οικοδομών, δηλαδή οι 115 από τις 187 άδειες που έχουν εκδοθεί από τις αρχές του 2022 έως τον Μάρτιο του 2024, έχουν χρησιμοποιήσει τουλάχιστον ένα –ή και συνδυαστικά περισσότερα– από τα bonus ύψους που δίνει ο ΝΟΚ. Η αλλοίωση της περιοχής μας είναι ήδη εμφανής, καθώς χτίζονται συνέχεια πενταώροφα και εξαώροφα κτίρια. Στους εμπορικούς δρόμους, όπου προβλέπεται ειδικό bonus ύψους, αρχίζει να δημιουργείται ένα τείχος».
Μετά τον Δήμο Αλίμου και ο Δήμος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης αναστέλλει την έκδοση οικοδομικών αδειών που κάνουν χρήση του bonus.
Οπως επισημαίνει ο δήμαρχος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης, στην αρχική μορφή του ο ΝΟΚ δεν προέβλεπε συνδυαστική εφαρμογή των κινήτρων που έδινε ο οικοδομικός κανονισμός και τα οποία οδηγούν σε αύξηση ύψους. Ομως τον Νοέμβριο του 2019 οι υπηρεσίες του υπουργείου Περιβάλλοντος άρχισαν να απαντούν σε ερωτήματα πολεοδομιών ότι επιτρέπεται. «Αυτό είχε ως αποτέλεσμα τα περισσότερα νέα κτίρια στην περιοχή μας, από τα 14 μέτρα, να φθάνουν πλέον τα 19,65 μέτρα, ενώ να δίνεται η δυνατότητα να φθάσουν και τα 22,65 μέτρα αν γίνει στέγη και φυτεμένο δώμα. Παράλληλα, κτίρια που δεν μπορούσαν να φθάσουν το μέγιστο ύψος γιατί δεν είχαν αρκετό συντελεστή, τελικά να μπορούν χάρη σε άλλες διατάξεις του ΝΟΚ (σταμάτησαν να προσμετρώνται στον συντελεστή εξώστες και πατάρια). Επομένως άρχισαν να χτίζονται κτίρια με πολύ μεγαλύτερο όγκο». Οπως εξηγεί, ο κίνδυνος περαιτέρω αλλοίωσης της περιοχής είναι μεγάλος, καθώς στη Βούλα εξακολουθούν σήμερα να υπάρχουν περίπου 700 αδόμητα οικόπεδα, ακόμη 390 στη Βάρη και 50 στη Βουλιαγμένη. Επίσης, μεγάλος αριθμός οικοπέδων με μονοκατοικίες και διπλοκατοικίες, οι ιδιοκτήτες των οποίων ολοένα και συχνότερα εκδίδουν άδειες κατεδάφισης για να εκμεταλλευθούν τις επιπλέον δυνατότητες δόμησης που δίνει ο οικοδομικός κανονισμός. Να σημειωθεί ότι ο συγκεκριμένος δήμος βρίσκεται κοντά στην ολοκλήρωση νέου τοπικού πολεοδομικού σχεδίου που ανέθεσε με ίδιους πόρους (εκτός του προγράμματος του υπουργείου Περιβάλλοντος – αλλά θα πρέπει να εγκριθεί από το υπουργείο για να προχωρήσει η κύρωσή του).
Να σημειωθεί ότι σε ανάλογες κινήσεις με τον Δήμο Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης προχώρησε ήδη ο Δήμος Αλίμου, που ζήτησε από την πολεοδομία να αναστείλει την εκτέλεση οικοδομικών αδειών για τις οποίες εκκρεμούν δικαστικές προσφυγές για το θέμα αυτό (υπάρχει μεγάλος αριθμός). Επίσης, ο Δήμος Παπάγου – Χολαργού ζήτησε με επιστολή του προς το υπουργείο Περιβάλλοντος ανάλογη αναστολή, επισημαίνοντας ότι το προσφάτως εγκεκριθέν ΓΠΣ Παπάγου προβλέπει μειωμένα ύψη. Παράλληλα, και άλλοι δήμοι σκοπεύουν να προχωρήσουν σε αναστολή ή να τη ζητήσουν από το υπουργείο, συμπεριλαμβανομένου και του Δήμου Αθηναίων. Υπενθυμίζεται ότι σε ανάλογη αναστολή είχε προχωρήσει και ο Δήμος Φιλοθέης – Ψυχικού, που όμως μαζί με τη δημοτική ενότητα Εκάλης εξαιρέθηκε με νομοθετική ρύθμιση τον Απρίλιο του 2023.
Το υπουργείο Περιβάλλοντος
Σύμφωνα με πληροφορίες της «Κ», η κινητοποίηση των δήμων κατά των bonus στη δόμηση έχει προκαλέσει οργή στο υπουργείο Περιβάλλοντος, το οποίο έχει συνταχθεί απολύτως σε αυτό το θέμα με τις απόψεις των μηχανικών (μάλιστα την προηγούμενη εβδομάδα ο σύλλογος των αρχιτεκτόνων, ΣΑΔΑΣ-ΠΕΑ, υποστήριξε ότι οι δήμαρχοι δεν έχουν αρμοδιότητα να επιβάλλουν τις αποφάσεις των δημοτικών συμβουλίων στις πολεοδομίες και προειδοποίησε ότι το «κλίμα φόβου» που δημιουργείται πλήττει την οικονομική δραστηριότητα). Μάλιστα από στελέχη του υπουργείου διατυπώνεται, έστω σε επίπεδο «παραίνεσης», ότι οι δήμαρχοι που προχωρούν σε αναστολή των συγκεκριμένων διατάξεων μπορεί να διωχθούν πειθαρχικά και η σχέση των δημάρχων με τις δημοτικές υπηρεσίες δόμησης να «ξεκαθαριστεί» με νομοθετική ρύθμιση και αν χρειαστεί να αφαιρεθούν αρμοδιότητες (κάτι ανάλογο είχε γίνει πριν από αρκετά χρόνια με την υπόθεση του γηπέδου της ΑΕΚ στη Νέα Φιλαδέλφεια, όταν αφαιρέθηκε λόγω της αντίδρασης του τοπικού δήμου συνολικά η αρμοδιότητα της έγκρισης υψομετρικής μελέτης οδού από τους δήμους).
Αντισυνταγματική κρίθηκε η «οριζόντια» εφαρμογή του bonus
Ενδεικτική της στάσης του Συμβουλίου της Επικρατείας απέναντι στα bonus του οικοδομικού κανονισμού είναι η πρώτη μιας σειράς αποφάσεων η οποία δημοσιεύτηκε προ δεκαπενθημέρου. Το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο κρίνει αντισυνταγματική την «οριζόντια» εφαρμογή των ευνοϊκών στη δόμηση διατάξεων, χωρίς να τεκμηριώνεται από χωριστή για κάθε περιοχή επιστημονική μελέτη. Περισσότερα ζητήματα αναμένεται να θέσει η απόφαση επί της προσφυγής του Δήμου Αλίμου, η οποία αναμένεται να δημοσιευτεί τις επόμενες ημέρες, ενώ έπονται τουλάχιστον ακόμη δύο. Ολες οι αποφάσεις πάντως παραπέμπουν το θέμα, λόγω σοβαρότητας, στην Ολομέλεια.
Η πρώτη από τις αποφάσεις για τα bonus ύψους (απόφαση 310/2024 Ε΄ Τμήμα) αφορά προσφυγή οκτώ κατοίκων κατά της οικοδομικής άδειας κτιρίου στον Αλιμο και της θετικής γνωμοδότησης της Εφορείας Αρχαιοτήτων Πειραιώς και Νήσων. Το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο έκανε δεκτό το κύριο επιχείρημα των προσφευγόντων ότι η έμμεση και περιπτωσιακή αύξηση του ύψους των κτιρίων αντίκειται στον ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό, απέρριψε όμως αντίστοιχα επιχειρήματα για άλλες διατάξεις του ΝΟΚ που οδηγούν σε αύξηση συντελεστή, όπως το γεγονός ότι δεν προσμετρώνται στην οικοδομήσιμη επιφάνεια ενός κτιρίου πατάρια και εξώστες.
Η πρώτη απόφαση του ΣτΕ αφορά την προσφυγή οκτώ κατοίκων του Αλίμου, ενώ έπονται ακόμη τρεις.
Οπως αναφέρεται στην απόφαση, το bonus ύψους δίνεται «υπό την αυτονόητη προϋπόθεση ότι δεν υπερβαίνει το ανώτατο όριο που καθορίζεται από τον οικοδομικό κανονισμό (σ.σ. από τις γενικές διατάξεις). Αντίθετη ερμηνεία θα ήταν αντίθετη προς το άρθρο 24 του Συντάγματος το οποίο επιτάσσει την ορθολογική πολεοδόμηση των οικισμών και τη θέσπιση εξειδικευμένων όρων δομήσεως για τον καθένα, κατόπιν μελέτης των τοπικών συνθηκών και της φυσιογνωμίας κάθε περιοχής και με τη συμμετοχή του οικείου ΟΤΑ και των ενδιαφερομένων πολιτών. Δεν επιτρέπει δε τη διά γενικής διατάξεως και χωρίς επιστημονική μελέτη κατάργηση συλλήβδην των ειδικών όρων δομήσεως που είχαν θεσπιστεί για κάθε περιοχή κατόπιν τηρήσεως των ανωτέρων συνταγματικών εγγυήσεων», αναφέρει.
Ειδικά για τον Αλιμο, «οι επίμαχες διατάξεις του ΝΟΚ (…) εφαρμόστηκαν για την έκδοση της προσβαλλόμενης οικοδομικής άδειας χωρίς να υφίσταται ειδική επιστημονική μελέτη που να τεκμηριώνει τις ρυθμίσεις σε σχέση με τον οικισμό στον οποίο εφαρμόστηκαν». Ελλείψει δε της μελέτες αυτής, το Δημόσιο δεν μπορεί να αποδείξει ότι το περιβαλλοντικό όφελος (λ.χ. από τα φυτεμένα δώματα ή τη βελτίωση της ενεργειακής κλάσης του ακινήτου) είναι σημαντικότερο από την πολεοδομική επιβάρυνση.
Η αξία αυτής της πρώτης υπόθεσης έγκειται στο γεγονός ότι δεν διαχωρίζει μόνο τις περιοχές που έχουν ειδικά προστατευτικά διατάγματα (λ.χ. παραδοσιακοί οικισμοί, που ούτως ή άλλως εξαιρούνται από την εφαρμογή των συγκεκριμένων διατάξεων), αλλά αφορά όλες τις περιοχές που έχουν πολεοδομικό σχέδιο (καθώς το ανώτατο ύψος των κτιρίων σε μια περιοχή έχει προκύψει από τη μελέτη των πολεοδομικών και κοινωνικών δεδομένων κατά την εκπόνηση του πολεοδομικού σχεδίου).
