Μόνη προϋπόθεση για να δομηθούν τα τυφλά οικόπεδα (χωρίς δρόμο) είναι να υπάρχει νόμιμη σύσταση δουλείας προ του 1985 (διέλευση στον δρόμο μέσω εισόδου από γειτονικό οικόπεδο) και να συντελείται σε γεωτεμάχιο που εξυπηρετεί τουλάχιστον ένα κτίσμα με νόμιμη οικοδομική άδεια. Αυτό σημαίνει ότι αν μια δουλεία εξυπηρετεί δύο οικόπεδα που δεν έχουν πρόσωπο σε δρόμο, και έχει χτιστεί το ένα, θα μπορεί να χτιστεί κατά τον ίδιο τρόπο και το δεύτερο.
Πρόκειται για νομοθετική διάταξη που εκτιμάται ότι θα εκτονώσει το πρόβλημα με τα τυφλά οικόπεδα καθώς αφορά πολλά αγροτεμάχια, μετριάζοντας και τις ανησυχίες του τεχνικού κόσμου που θεωρούσε ότι το νέο θεσμικό πλαίσιο θα βάλει ταφόπλακα στο 80% της επιτρεπόμενης δόμησης.
Κατοικία με πρόσωπο
Ο γενικός κανόνας για να χτίσει κάποιος στις εκτός σχεδίου περιοχές επανακαθορίζεται σε σχέση με το προσχέδιο του νόμου, καθώς το οικόπεδο που πρόκειται να δομηθεί χρειάζεται να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο τουλάχιστον 25 μέτρων (με πλάτος οδού 3,5 μέτρων) από 3,5 μέτρα που προέβλεπε το σχέδιο που παρουσιάστηκε προ διμήνου στο Υπουργικό Συμβούλιο. Από τον κανόνα εξαιρούνται οι κατοικίες, όπου το πρόσωπο μπορεί να μειωθεί και στα 3,5 μέτρα υπό την προϋπόθεση ότι: θα είναι οικόπεδο προ του 1985 και σε δρόμο που εμφανίζεται στις αεροφωτογραφίες του 1977, έχει διανοιχτεί από δημόσιο φορέα και βρίσκεται τουλάχιστον ένα κτίριο με χρήση κατοικίας εντός ζώνης 50 μέτρων από το οδικό δίκτυο και σε απόσταση 250 μέτρων από το οικόπεδο.
Το κτίριο αυτό οφείλει να έχει χτιστεί είτε πριν από τις 28 Ιουλίου του 2011 (ημερομηνία που αποτελεί την κόκκινη γραμμή για την αυθαίρετη δόμηση) και να εμφανίζεται στις αεροφωτογραφίες του 2011, είτε μετά την προαναφερόμενη ημερομηνία και να έχει νόμιμη οικοδομική άδεια.
Για τα οικόπεδα που δημιουργήθηκαν από την 31η Μαΐου του 1985 έως και την 31η Δεκεμβρίου του 2003 και αφορούν κατοικία, για να μπορούν να δομηθούν (πέρα από τα 25 μέτρα πρόσωπο που χρειάζονται σε δρόμο ) η ρύθμιση προβλέπει ότι θα πρέπει να υφίστανται δύο κτίρια με ίδια χρήση εντός ζώνης 50 μέτρων από την οδό και σε απόσταση τουλάχιστον 2 χλμ. από το οικόπεδο.
Δεν απαιτούνται οι προϋποθέσεις του νόμου σε ακίνητα που έχουν σχηματιστεί προ του 1985 και για τα οποία υπάρχουν προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών, άδειες ή αναθεωρήσεις αδειών. Καθώς επίσης και όσα μεταβιβάστηκαν την τελευταία πενταετία εφόσον η συμβολαιογραφική πράξη ορίζει ότι είναι άρτια και οικοδομήσιμα.
Ειδικά για τις οικοδομικές άδειες, οι ρυθμίσεις του ΥΠΕΝ προβλέπουν και αναθεώρηση αδείας ακόμη και μετά την ψήφιση του νέου νόμου και ανεξαρτήτως του χρόνου σχηματισμού του οικοπέδου, υπό την αίρεση ότι θα είναι χωρίς μεταβολή στον όγκο αλλά και στους όρους δόμησης.
Η φιλοσοφία της ρύθμισης
Μετά την επεξεργασία για πάνω από ένα έτος της ρύθμισης και το crash test του προσχεδίου που δέχτηκε δριμεία κριτική, ο υπουργός Θεόδωρος Σκυλακάκης και ο υφυπουργός Νίκος Ταγαράς εμφανίζονται έτοιμοι να θέσουν σε δημόσια διαβούλευση τους νέους κανόνες για το μεταβατικό καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός.
Η νέα ρύθμιση δείχνει την προσπάθεια του ΥΠΕΝ να συγκεράσει τις διαφωνίες και να μετριάσει τις αντιδράσεις που καλλιέργησαν οι προτεινόμενες διατάξεις το τελευταίο διάστημα, προκαλώντας δύο αντίπαλα και εκ διαμέτρου αντίθετα στρατόπεδα. Από τη μία τους θεματοφύλακες της προστασίας του περιβάλλοντος (Μη Κυβερνητικές Οργανώσεις, επιστήμονες, δικαστές) και όσους αντιστέκονται στην υπονόμευση της υπαίθρου θεωρώντας ότι οι διατάξεις της εκτός σχεδίου (όπως παρουσιάστηκαν το προηγούμενο διάστημα), θα ισοπεδώσουν κάθε σπιθαμή ελεύθερης γης. Και από την άλλη, τους εκπροσώπους του τεχνικού κυρίως κόσμου που έβαλλαν κατά της ρύθμισης, κάνοντας λόγο για ένα καταστροφικό θεσμικό πλαίσιο που θα επιτρέψει την αξιοποίηση μόνο του 20% της εκτός σχεδίου δόμησης. Ποιο από τα δύο στρατόπεδα θα υπερισχύσει και πού τοποθετεί το ΥΠΕΝ τον πήχη του νέου πολυνομοσχεδίου;
«Με τη νέα ρύθμιση δεν θα δομείται ένα μεγάλο ποσοστό τής εκτός σχεδίου, τουλάχιστον μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός», αναφέρει αρμόδια κυβερνητική πηγή. Στόχος, όπως λέει, είναι «να ενθαρρύνουμε τη δόμηση εκεί όπου υπάρχουν σπίτια» και το κομμάτι γης που δεν θα χτιστεί να μείνει κατά το δυνατόν πιο παρθένο ώστε να έρθει αμέσως μετά ο πολεοδομικός σχεδιασμός και να παρέμβει έγκυρα.
